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セットバックとは？
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不動産でよくセットバックていう言葉が出るけど、何？
前面道路を広くするために、敷地を減らしてを道路にすることだよ。
えー！敷地が減るの！？損した気分～。
前面道路が広くなることは土地の価値が上がることにもつながるよ。
よく実務上で出てくるワードのセットバック。
皆さんの身近にある道路ですが、このセットバックはとっても重要なキーワードですので、是非およみくださいお願いします。
こんな方におススメ
・これから戸建てを購入する方
・街散歩が好きな人
・道路は風情があるな～と思う方
道路を知ると街を見る景色は変わってくるよ。
道路は４ｍで一人前！
実はちょっと前に道路について、ざっくりとした記事を書いています。
ただし、セットバックについてはさらっとしか書いてないので、この記事で詳しく書いていきます。
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セットバックとは？
Contents
そもそもセットバックとは？
道路は幅員が４ｍ以上のものをいいます。※6ｍ以上という場所もありますが、本記事では4ｍで説明します。
でも、実は道路の法律を作るときは幅員が４Mない道路が多かった。
歴史がある町だと、細くてくねくねした道が多いよね。
幅員が４ｍ未満だからといって全部道路として認めないと、将来的に建物が建てられない土地が沢山出来てしまう。
もう大混乱になるから例外として、４ｍ未満でも道路として認めることになりました。（通称：42条2項道路）
でも、ずっと４ｍ未満では困るから、将来的に狭い道に面している土地にある建物を建て替えるときは道路が４ｍになるように道路を拡幅してと法律で定めたのがセットバック誕生の経緯です。
下の図だともともとオレンジ色の狭い道路を赤い線まで道路に広げたことをセットバックといいます。
疑問①：セットバックしたら土地は減るの？
残念ながら、道路に生まれ変わったセットバック部分、言い換えると元自分の土地は減ります。
セットバック部分に立って「ここは私の道路で土地」と叫んでも、もうそこはあなたの土地ではありません。
疑問②：建物面積に影響する？
セットバック部分は建築面積には含みません。
例えば100㎡の土地があって、10㎡がセットバック部分になると、有効敷地は90㎡となります。
つまり、セットバックがある分建物は小さくなるのです。
※建物面積は有効敷地に容積率をかけて計算します。
疑問③：セットバックでどれくらい土地は削られる？
セットバックは4mか6mの道路を作るためですが
何でもかんでもセットバックすればよいというわけではないです。
よく役所に調査に行くと、道路中心線はどこか確認します。
なんで、道路中心線を調べるかと言うと、道路てほとんど両サイドに建物がありますよね。片方だけのサイドをセットバックするのではなく両サイド平等にセットバックがバランスいいからです。
建築基準法による２項道路に接する敷地の各後退（ｾｯﾄﾊﾞｯｸ）イメージ/姫路市
ただし、道路の片方が崖や川などは、そちらには後退できないので、一方後退として、川や崖が無い方にセットバックします。
建築基準法による２項道路に接する敷地の各後退（ｾｯﾄﾊﾞｯｸ）イメージ/姫路市
疑問④：セットバックした土地は誰のもの？
セットバックした道路部分はほとんどの場合、市町村に寄付になりますので、所有権は市町村に移ります。測量、境界確定や登記費用などといった移転にかかる費用は自治体が負担してくれます。
代々の土地が国にとられた～ていうこと？
うーん。でも、日照や風通しもよくなるし、消防車など緊急車両の乗り入れも出来るからいいことは多いよ。
寄付されたところは、境界確定や登記費用などの費用は市町村が負担してくれるよ。
最後に
私は道路が好きです。
ちょっと変人かも・・・。
調べると調べるほど道は奥深いな～て思います。
このブログでも道路について、いろいろ書いていますので、他も見てくださいね！
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ABOUT ME
◆10年近く不動産の仕事に携わる。マンション・戸建ての売買や倉庫・店舗・アパートの賃貸など広い領域で仲介実績あり。
◆保有資格：１級ファイナンシャルプランナー技能士、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者
