借家契約（賃貸借契約）を説明するよ

みなさんが実家以外でたぶん初めて触れ合うことになる不動産取引はアパートの契約（借家契約）になるかと思います。※借家契約≒賃貸借契約です。（名前が違うのでここでは借家契約で説明します。）

ネコさん

アパートの契約だから簡単そう！適当にハンコ押せば良さそう。

マイホームの契約とは違って人によってアパートの契約は何回も経験したことはある人もいらっしゃいますので、認識のところでも敷居は低いです。だからって、簡単な契約というわけではありません。

本日はそんなアパートの契約である賃貸借契約をご紹介します。

適用される法律は借地借家法

今回のテーマのアパートの契約ですが、建物や土地の貸し借りのルールを決めた借地借家法が適用されます。

この借地借家法は弱い立場の借り手（借家人）と立場の強い大家の横暴から守ることを主旨とした法律で、同じ内容が民法の規定にあったとしても借地借家法の規定が優先されます。

部屋を借りているときに、いきなり大家さんから「３か月後には出て行ってくれる？」なんて言われたら、ゆっくり生活が出来ないですよね？「行く場所がないよ～せっかく街になれたのに～」と泣いても、結局はアパートをもっている大家さんが強いため、泣き寝入りするしかないことになるから、法律をつくって借家人を保護しようとなりました。

なぜ借地借家法が民法より優先するかはこちらでも説明しているので紹介します。

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借家契約には２つ種類がある

実は借家契約には２つ種類があり、①普通借家契約と②定期借家契約があります。

①普通借家契約は最初に決めた契約期間が終わっても更新をしていけばずっと契約です。

ション

たぶん、みなさんがよくイメージされるアパートの契約契約になるかと思います。

②定期借家契約ですが、①で普通借家契約ときたので、次は特別借家契約かと思いきや、もう一つはなぜか定期借家契約となります。

ネコさん

定期？　定期試験・・・。定期券・・・。

この定期借家契約ですが、なんのこともなく単純に契約期間までしか借りれませんよ、という契約です。簡単でしょ？

ただ、定期借家契約は更新という考えがないので、契約期間で契約が必ず終了します。いくら、借主が居心地がいいからと言っても更新はなく契約が消滅しますので、結構恐ろしいです。※大家の「いいよ♪」と言えば再契約すれば引き続き住み続けることはできます。

借主の立場が強い普通と弱い定期！？

見出しはちょっと批判があるかもしれませんが、イメージとしてお伝えします。

普通借家契約には更新があって、定期借家契約には更新がありません。

これて結構大きな違いなんです。

というのも、更新するしないは大家さんの同意はほぼ不要だからです。逆に、定期借家契約は更新という考えがなく、契約が満期で終了するし、再契約は大家さんの同意（承諾）が必要です。

これって、言い換えれば普通借家契約は借り手が望めば、そこにず～と住めます。もし大家さんに「出て行ってよ」と言われても特殊な事情がないかぎり借地借家法でNGになります。

そう、借地借家法は借り手の保護を目的にしてますからね。

つまり、長い目でみれば大家さんが追い出すことができない普通借家契約と、満期になれば強制終了の定期借家契約だと借り手の立場が有利とも言えます。

※特殊事情とは正当事由があるかどうかですが、その話はまた今度にでも♪

定期借家契約はなぜあるの？

普通借家契約は借地借家法によって借り手が相当保護されているので、大家さん目線でいうと自分の建物なのに自由度がないではないか！という意見が出てきました。

そこで契約の初めにお互いが同意したら契約は満期で必ず終了しようね！という決まりの契約ができたのですが、それが定期借家契約です。

使い方としては、

・大家さんの転勤が決まり一定期間だけ貸して後で大家さんが自ら使いたいから

・建て替え計画があるから

・再開発があるから　などがあります。

借家契約のまとめ

ション

不動産好きのファイナンシャルプランナー

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◆10年近く不動産の仕事に携わる。マンション・戸建ての売買や倉庫・店舗・アパートの賃貸など広い領域で仲介実績あり。 ◆保有資格：１級ファイナンシャルプランナー技能士、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者