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ションの不動産部ブログ★
空き家問題の救世主？報酬を増額
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近年、日本各地で空き家問題が深刻化しております。
確かに！近所の家はずっと売り出し中だし、他にも放置されている家があるよね。
街がどんどん歯抜けになっていく…。
そんな状況を打開するために国土交通省は不動産会社の報酬金額を増額出来ることにして家の流通（取引）を促すことを決めました。
都市の過疎化や少子高齢化が進行し、空き家が増加しているという現状があります。空き家が放置されることで、地域の景観や安全性が損なわれ、さらに経済的な損失が生じます。国土交通省はこれらの問題を解決するため、特例を設けることで不動産取引を促進し、空き家の有効活用を推進しています。
本ブログでは、空き家問題と不動産会社が受け取れる報酬金の観点から、国土交通省の指針を中心に詳しく解説します。
日本の空き家の状況
総務省の統計局の発表によると日本の総人口は、2008年の1億2,808万人をピークに、それ以降は一貫して減少しています。
ただし、住宅の数は今でも一貫として増加中、現在が過去最高の数なのです。
住宅が増え続けるのは、日本の新築信仰・核家族化や単身世帯の増加など複合的な結果です。
人口減の中で、住宅数が増加すれば、そりゃあ空き家の数は自ずと増えていくよな。
さて、空き家の数はというと、言わなくてもご存じだと思いますがどんどん増え続けています。
空き家が増えるということは、古い住宅は活用されず放置されているってことですね。空き家が放置されている一方で、どんどん新築が出来ていくという面白い構図。
ちなみに表にある二次的住宅とは別荘のことです。
空き家が放置されることで、地域の景観や安全性が損なわれ、さらには経済的な損失が生じる恐れがあります。
空き家問題の打開策は報酬を上げること
先ほどの説明で、空き家が増えているとお伝えしました。
さて、その空き家を購入して住む人がいたらどうなりますか？
そう、空き家ではなくなるのです。
ただ、現状は中古住宅の取引数が少ないため空き家が増えています。そこで国土交通省は中古住宅を取引したときの不動産会社がもらえる媒介報酬額を増やす特例を制定しました。
報酬増額の特例を設けることで不動産取引を促進し、空き家の有効活用を推進して計画です。
不動産会社がもらえる報酬が増えれば、不動産取引がふえるよね？という発想です。
不動産報酬の体系
みなさんは不動産取引で不動産が仲介した際に受け取れる報酬額がどのように決まっているか、ご存知でしょうか❓
報酬金額は法律で決まっており、400万円以上の取引金額では、
報酬金額 ＝ 取引金額×3％ + 6万円 （消費税抜）
で、計算します。
式の中にある6万円てなに～？
単純に取引金額の3％が報酬となれば分かりやすいのですが、実は取引金額によって報酬のパーセンテージが違います。
取引金額が200万円以下なら5％、200万円～400万円であれば4％と段階的に変化します。そうなると、報酬金額を計算するときにその都度１つ１つ計算するのは大変です。
試しに実際に計算してみましょう！
たとえば、500万円の住宅を仲介したときの報酬は
200万円×5％＝10万円
200万円（200万円～400万円）×4％＝8万円
100万円（400万円～500万円）×3％＝3万円
合計：10万円+8万円+3万円の21万円（税抜） 報酬金額
毎回毎回これを計算は大変で嫌になります。
通常は取引金額×3％に6万円を足すことで400万円以下の報酬の調整をしてます。
報酬金額 ＝ 取引金額×3％ + 6万円 （消費税抜）
この簡単な方法で計算すると、下記のようになります。
500万円×3％+6万円＝21万円（税抜）
あら簡単！もう終了です。
安すぎる空き家の成功報酬
空き家て、正直に言うとそんなに高くない建物が多いです。
特に田舎の方では4００万円以下とかが、ざらにあります。
仮に、400万円の空き家を仲介したときは報酬というと、
400万円×4％+2万円＝18万円です。
不動産経験者の方なら分かりますが、1億円の住宅と400万円の住宅で契約にあたり作る事務作業は同じです。田舎の方が役所が遠かったり、境界確定してない土地が多く苦労は多いかもしれません。
そうすると、ノルマがある営業マンであれば、取引金額が大きいものや、新築の建物を仲介した方が何倍もバックがあるので、取引金額が小さい田舎の空き家などは仲介したくないものです。
面白いことに、不動産仲介は1億円の住宅でも400万円の住宅でもやることは同じなんだよな～。
今も同じ試みをしてます。
前から報酬が少ないのが空き家が増える理由と分かっていたので、２０１８年に低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例というルールを作りました。
低廉（ていれん）と読みます。難しい漢字です。
これにより400万円以下の住宅取引では最大18万円の報酬を得られることになりました。
200万円の住宅では通常10万円の報酬が最大18万円を請求できるようになりました。
ただ、無条件で請求できるわけでなく、募集にあたりかかった必要支出などを提示しないと最大18万円をお客様へ請求できません。
今後は最大30万円まで報酬を請求できます。
あくまで2024年の7月からの施工予定ですが、最大報酬金額が30万円まで拡大します。
これにより不動産業者はより多くの報酬を得ることができ取引が成立しやすくなり、空き家の売買が活性化されることによって、最終てきに地域の空き家問題の解決に寄与することが期待されています。
まとめ
空き家の市場動向は、地方の過疎化や都市部の人口減少に伴い、非常に大事なテーマになってます。
今後の展望としては、国土交通省の特例により多くの空き家が市場で再利用され、地域の発展が進むことが期待されます。地域活性化プロジェクトや古民家再生プロジェクトなどは新しいビジネスモデルや地域資源の有効活用がこれからの市場動向に大きな影響を与えることを期待しています。
ABOUT ME
◆10年近く不動産の仕事に携わる。マンション・戸建ての売買や倉庫・店舗・アパートの賃貸など広い領域で仲介実績あり。
◆保有資格：１級ファイナンシャルプランナー技能士、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者
