都会なのに資材置き場！？

道路は不動産にとって大事！

道路と不動産のバランスが悪いと不動産価格にも影響します。

今回はそんな話をしていきます。

ション

道路について前にお話しありますのでそちらも、どうぞ

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道路と容積率の関係

路地状敷地とは！？

路地状敷地て聞いたことありますか？

「ろじじょうしきち」と読みます。馴染みがないワードですね。実は街の中でよくあるのですよ。下の図面の”青い部分”を言います。

パッと見ると、あれ～こういう土地てあったかなと考え込みますが、街を歩いていると意外と多く見つけることができます。

ション

散歩がてら街観察をしてみると、すぐ見つかるよ。

なぜか、名前が多い路地状敷地

この路地状敷地は法令上の名前ですが別名がたくさんあります。

敷地が旗の形に似ているから旗竿地（はたざおち）、

敷地が袋のようだから袋地（ふくろち）、

不動産業界では敷延（しきえん）、敷地延長の土地を略して言います。

※名古屋地域は、延敷（えんしき）というらしいです。

接道義務２ｍ

なんでこういう土地が出来たのかというと、建物を建てるには敷地は道路に２ｍ接道しないといけないというルールが関係しています。

たとえば、先ほど図の土地が７０坪で土地の価格が１坪当たり５０万だとすると、土地の値段は７０坪もあると相当高額になり、購入できる方は一部の方に限られてきます。

仮に１坪あたり５０万円とすると、５０万円/坪　×　70坪　＝3,500万円

※この土地に建物を追加すると軽く5,000万円を超えてくる・・・

ですが、それを整形地の３０坪と路地状敷地の４０坪に分けられると多くの方が購入しやすい価格帯になります。

売主にとっても高く売ることができるのであれば、買主と売主両方にWIN-WINですので土地を分けて販売となります。

ただし、住宅を建てる土地ですので敷地は道路に２ｍ以上接道しないといけないルールを適用させて建築可能な土地とすると、あら不思議、路地状敷地になりました、というわけです。

なお、道路から前面にある整形地の方が価格は高く、路地状敷地の土地の方が土地の価格は低くなります。

資材置き場になってしまう土地

稀にですが、住宅が密集したところや古い町並みで、路地状敷地が２ｍの接道義務を満たしていない土地があります。

これは残念ながら、建物が建つことができない土地になります。建物が建たないのであれば、うまく駐車場にでも、できればよいのですが通路幅が２ｍもない土地ですので、駐車場も厳しい。結局、資材置き場となってしまいます。（駅近の土地なら駐輪場でもいいですね。）

さて、こういう接道を２ｍに満たない土地でも現段階で家が建っているケースはあります。これは昔に建てられてそこまで行政もチェックしきれなかった建物のケースや違法で建てられたケース等です。こういう土地は将来的に再建築できない土地となってしまいます。

建物が建てられない土地というのは、全体的に広くても、坪当たり単価は近隣よりかなり低くなってしまいます。土地は活用できて価値が生まれるものなのです。

まとめ

ション

・路地状敷地の土地は、自宅に向かう専用通路付き♪

・通路はデコレーションすると綺麗で、個人的に好きです。

ション

不動産好きのファイナンシャルプランナー

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◆10年近く不動産の仕事に携わる。マンション・戸建ての売買や倉庫・店舗・アパートの賃貸など広い領域で仲介実績あり。 ◆保有資格：１級ファイナンシャルプランナー技能士、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者