日本には建物を建てるのが出来ないエリアがあります。

今回は、土地の価格にも影響する都市計画法についてお話します。

ネコさん

全く聞いたことがないワードが来ました！

都市計画法て、なんか壮大な感じ。私には無関係だな。

ション

調べてみると身近な存在なのが都市計画法。

知っておくと結構役に立つよ～。

市街化調整区域とは？

今回のテーマであります建物を建ててNGのエリアが「市街化調整区域」です。

漢字が長くて難しそうな感じですが何のことないです。単語に分けると、ただ市街化を調整（抑制）する区域という意味です。

よく町の中で田んぼや畑が広がっている場所があるかと思いますが、そこの場所（エリア）が市街化調整区域です。この市街化調整区域は市街化がしないように行政が開発を規制している場所で、基本的には建物は建築することはできません。例外的に農業用の倉庫や昔からこの地域に住んでいる方の家、規模の小さい商店は建てることも可能です。

そのため、市街化調整区域の土地は建築が出来ない土地ですので、土地の値段が低いです。

もし、現在進行形で市街化調整区域のところを購入検討している場合はよくよくご検討することをおすすめします。土地の価格は安いのですが、売却時に苦労することになる可能性があるのです。

※また別の機会になんで市街化調整区域のところが売却しづらいかなどを執筆したいと思います。

市街化区域は建物が建てられるところ

市街化調整区域は開発が出来ない区域でしたが、その逆で建物を建てられるところが市街化区域です。市街化区域は「すでに市街化を形成している地域及びおおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域」と規定されてますので、都市圏などの人口が集中している（例えばマンションなどがある）場所は市街化区域内になります。

なぜ、市街化区域と市街化調整区域を分けたか？

どこでも建物を建てていいよ、としたら、いたるところで不動産会社が開発を進めてしまいます。

どんどん都市化して良さそうな気もしますが、国や都道府県の立場からしたら面倒なこと極まりないことなんです。というのも、建物のところに水道や下水、道路を整備しないといけないし、変に人口が増えたら小学校を設置しないといけないですしね。

それに、自然環境や田んぼなどの農業を守る観点からも無秩序な開発は良いことはありません。開発は計画的に。

昨今は人口減少される日本ではコンパクトシティといって都市機能を集約（コンパクト）にして医療・福祉・商業などの行政サービスのコストを圧縮させる政策が取られている行政が多くなっている中で、無計画に建物を建てられることは国や都道府県としてもやめてほしいこととなります。

そのため、建物を建てて良い市街化区域と、建物を建ててダメな市街化調整区域を設定したということです。

都市計画区域を図で見てみる

本当は市街化区域と市街化調整区域の話で終わりにしようかと思ったのですが、都市計画区域にはもう一つの区域があり最後にそれを少しだけ説明したいと思います。※宅建やFPの試験にもたまに出ますので。

それが、非線引き区域です。

市街化区域と市街化調整区域は開発させるさせないの線引きされた区域で、非線引き区域は線引きされていないところとなります。

他のサイトに図解でこのことがとても分かりやすいものがあったので紹介しますね。

都市計画法とは？概要や定められている内容を解説

大きな都市計画区域の中に市街化区域と市街化調整区域が設定されていて、その他のエリアが非線引き区域になります。（あれ？なにも解説できてない・・・）

でも、非線引き区域て全然イメージつかないのですよね。

あくまでイメージとして書きますと、市街化区域と市街化調整区域は計画的に都市化させるか、自然・農地を残したいから開発をさせない区域とちゃんと決められていて、規制もされている場所が、線引きした区域です。

では、非線引き区域というと、自然環境と住宅環境が混在する郊外の地域です。

駅からも遠いし、交通の要所でもない地域だから、そこまで人口が密集する地域ではない。そのため、わざわざ区域区分を設定するなどの厳しい規制を決められていない（線引きしてない）場所が非線引き区域となるのです。

非線引き区域は人も住んでいるところですので、用途地域が設定されている地域もあります。

ちなみに、前述のように「非線引き区域は用途地域が定めることができる」のですが、宅建やFP試験には、非線引き区域は用途地域は定めることができない、〇か×か？などで出題されます。

まとめ

ション

不動産好きのファイナンシャルプランナー

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◆10年近く不動産の仕事に携わる。マンション・戸建ての売買や倉庫・店舗・アパートの賃貸など広い領域で仲介実績あり。 ◆保有資格：１級ファイナンシャルプランナー技能士、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者